后疫情时代，保值，怎么买？ | 房叔说No.455
共 7 盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
今年开春至今，受疫情和出口同比下滑的影响，各行各业的行情大都不好，各地纷纷出台措施，期待通过投资基建救市稳经济，保就业；
GDP在Q1的增长4.8%，Q2更差几成定局，Q4向来没劲，显然，Q3必须发力。
在这样的大环境下，笔者认为对许多人来说今年最重要的事，不是时刻盯着新房（反正开了就拼运气），恰恰是压准节奏和适当的让利卖出老房，转为持币状态，优化资产才是当下的好选项。
原因，已在“房子，还会涨，但没从前香 | 房叔说No.448”写过；
普涨时代的终结，宽松的政策环境，新房稳定的大供应量，积压的二手房库存，这些要素合力，根据城市、地段、产品力、附加要素带来房产价值的分化再所难免。
今后的楼市，无论这次救市成效如何，挑对城市、选好地段、买好房子、宁缺毋滥，都是永恒的宗旨，房叔公号不厌其烦地输出这种价值观。
但是，客观上“预算不够”、“手气很差”、“社保幼子”、“家庭因素”的重重阻拦，购房者不得不考虑二手房也是平常，“房价走高还是接盘？能到哪？”这类问题研究起来心累；
后疫情时代，怎么买二手房是门大学问。
若有人告诉你以后怎么买最赚一定是鬼扯，拥江的粉丝跟你谈城策，云城的拥趸跟你谈产学研，老城更新的支持者跟你谈历史沿革和城市底蕴，城东的票仓写满了靠近主城的后发优势；
各有各的道理，谁也说服不了谁，因为未来是难测的；
毕竟，涨潮时，浪有多高谁也说不准；但是，落潮时，判断哪落得最稳却有迹可循。
今天的推文，关于后疫情时代，怎么买二手最保值，稳中有升。
不图炒房，核心价值观为大多数“保值赢通胀”的朴素愿望。
且听分解。
开门见山，不吊胃口。
核心操作仅仅一句：错峰上车。无论第一套还是置换改善，买交付10-15年的优质学区房，兼顾自用之后，再看政策和市场变化在合适的时间点卖出（抛开市场因素，按楼幢维护保养大致时间点在10-15年）。
注意，是最稳，不是最赚，优质即可，有预算买顶级学区更好，10、15年这些年份节点会详说，这个方法适合给不想折腾派、稳健派、住投一体派。
说的哪一类房呢？笔者随便举几个例子：
西子铭苑，8w/㎡左右的挂牌，旁边的景湖苑，7.3w/㎡，武林门河景房+安吉路的学区，下楼一拐武林门；
西城年华，保申学区运河公园房，7.8w/㎡左右的挂牌，下楼一拐虾龙圩地铁口，走几步浙大东门；
黄龙雅苑，保实的学区，8w/㎡左右的挂牌，对门老杭大，700米黄龙地铁口；
春江时代、白金海岸，江景房，5.5w/㎡左右的挂牌，闻涛小学的学区，出小区步行600米地铁口；
曙光公寓，均价8w/㎡，西湖边，求是学区，区政府旁....一闪而过，当然还有很多类似的盘；
这些楼盘的交付大致都在10-15年，共同特点是较新且确定性高。
这类房在高度城市化多年的日本有个专有名词：筑浅（建成后2-10年），比新筑旧，比中古新，笔者根据中国国情调整到15年。
啥叫确定性？涨的时候跟随城运，幅度只略逊热点新房，甩开老房子一截；行情下行了价格又很坚挺，以新一代的产品版型看多少都不是完美的房子，但也正是如此，讲价弹性也大，房东诚意也高；
于买家来说，要素都有，不是老房子，学区好，交通和生活便利，居住体验佳，和城市热点区的新宅次新宅比又有价格优势；
于卖家来说，想卖了稍一让利短期能出手，且非常容易出租，在同板块许多老破小的衬托下是绝对的“好学生”，但同时也不宜长持，有出房的意愿。
买卖双向灵活的窗口期是极珍贵的，这种策略的精神是居住和置换只取任意一个楼盘过次新到中古前这段时期。
| PART 3 |
看到这里，想必有人不屑：不就是又吹学区房，求个保险，谁不会？
不做充分功课、逻辑含混的文章不是笔者的风格，这一部分便解释这个策略何以求稳？难点何在？10、15这些时间点的由来？以及保值的根据，说清楚，说明白。
何以求稳？即该方法论的核心逻辑，用最通俗的两句老话写三段论解释：
1、宁做鸡头，不做凤尾。2、落难的凤凰不如鸡。3、不眼红也不躺平，遂，永争鸡头。
买学区房谁都会，难点不是买，难点在于如下：
1、在一个学区动辄二三十个甚至50多个楼盘的情况下挑到鸡头，并清楚知晓这个小区的优劣势以供讲价博弈，有些缺陷问题不大，有些坑就不能踩；
2、许多学区是新的，尤其是近两年各种教育集团的分校化，一届毕业生都没有，难以知道“学区”的含金量。
1的解决需要积累和知识，每个板块每条路都走一遍，能进的小区都进去，推荐的楼盘分档作评价，优缺点和哪种户型适合什么人群作分析；
这件苦差事房叔公号从去年夏天开始做，大家翻二手房系列的文章即可；
2的部分也正是10和15年节点由来的原因：
在交付10年、11年这个节点买房，不管是什么新学区新分校，头三届初中毕业生怎么也出来了；
看三年，不仅有中考成绩样本，也有教学质量的趋势，是升或降或原地踏步是有底的，升和稳的潜力股能买，比如当年的保申、学紫，降就别赌了，新学校的头几届成绩极重要；
当然，家长想弄到毕业生三年成绩也不容易，学校一定不会发布的；
这需要小技巧，看准自己想买或置换的学区，第一届毕业生出成绩后，6月尾巴前，该学区楼盘一定有人挂各种横幅和宣传栏；
第二年同样，第三年再去，逐年“热烈”或是“冷却”的氛围很容易感受到，别嫌麻烦，为了孩子三年就去三天就别偷懒了；
另外，该学区的几个中介都加个微信，把握这个学区出毕业生前三年的成交价和量变化，尤其是“鸡身鸡尾”盘的数据；
啥意思？举个例子，三墩北是星洲二小的学区，西雅图、紫璋台、天澜的成交价和量影响因素可能会杂；
但一旁的回迁安置房如果在10年后的节点，跟自己比价量都略升三年，剔除市场大起大落的特殊情况，那只可能是学校成绩的直接影响；
在一个迈向居住成熟期，既无城建变化又无炒作的时间点，产品物业公区都平平的楼盘，影响成交的因素是很直观的。
至于10-15年内卖掉，则是出于房屋质量维护，见于笔者写过的“预言与往事，一座高楼的一生 | 房叔说No.412”；
中国房地产拿地至销售周期通常6-9个月，这种速度且人工化程度高的房屋建成质量，30年内是相对安全的，之后一切皆有可能，无论是墙皮脱落、电梯老化、群租增加、公区失修，对房屋价格和带看频次的打击是显著的。
这一策略保值的根据也很直观，在东亚，没有什么比“教育”更抓人了，“再穷不能穷教育，再苦不能苦孩子”的思维过于根生蒂固；
学区均衡化的确是趋势，但新学区的养成依然是需要时间的，在这个时间周期内它的价值基本稳定；
对相当多家长来说，孩子是真正的第一需求，改善、投资都可以是后话，这点若扭转不了学区房永远有长期拥趸；
其次，哪怕在城市化老年期的日本，“筑浅”在不爱买房的年轻人群体中，2021受访接受度也高达67.1%，无论租或者买情况相通；
笔者做的事情，不过把老社会在城市化尾巴形成的成熟方法论作了中国化的翻译。
至此，策略和逻辑、根据都说完了，但笔者相信还是有人担忧。
理由是双减+教育公平化的趋势在，学区房受双系统（教育、房管）政策面影响大，以及征税的重点关照等等；
这些理由都对，但笔者再次强调，不为炒房，“不炒作学区房”和“学区房在特定时间段兼顾溢价和高流动性”是两码事；
例如：著名孟母盘文某苑的价格波动，高低点能差“大7位数”本身就不正常，再有囤积学区房、伪造学校成绩的行为也坚决别做，这不挨刀没道理，市场也会给教训。
对趋势的担忧，笔者不敢多说，就讲两个教育公平化、宽松化的老故事；
隔壁的韩国，有著名的“补习班经济”：
在汉江奇迹时期的1968年，强人朴正熙推动教育公平化，推出了“初中免试、就近入学”制度，即不看成绩，根据居住地决定初中；
▲韩国考试院的格子间
家长在叫好了两三年后，课外补习班数量开始疯长，青瓦台干脆“取消中考”并于1974年开始力推“高中平准化政策”：摘名校牌子、流动老师、公私立生源放一个池子摇号分配高中；
结果是，为了追求“SKY”联盟（韩国清北）的补习班更多了，假装家政阿姨、乔装上门、车里补习的乱象频出，有钱人更有优势了，勇夺奥斯卡的《寄生虫》的开端就是真实的韩国状态；
▲《寄生虫》有钱人请私教
再隔壁的日本，1987年实行的“宽松教育”政策直接定义并贬损了一代人——“宽松世代（ゆとり世代）”；
▲被贬损的宽松世代
具体措施家长想必“似曾相识”：不公布成绩和排名、减轻作业量、降低教育难度（π=3）、教师带薪轮岗、提高体育权重、将职业教育的生源分配提高到50%；
▲2016斩获各类大赏的《宽松世代又如何》
校外各类“塾”（名义为自习室的补习班）如雨后春笋冒出来，任何一个上名校的日本大学生都会告诉你“塾”的必须；
▲《垫底辣妹》中的关键人物：私塾老师
这还没完，哪怕日本早就实行任务制的教师轮岗（教师是公务员编制，定期轮岗保证教育公平），哪怕“阶梯式房产税”已经出台60多年，学区房依然存在；
隔一条马路相邻丁目的房子，哪怕上下学走同一条“通学路”，“通学指定校”不同，价格依然能差10-20%，找中介买房时这也是往往放在优势最重点标出，依然更好卖；
▲房产广告中心，著名学区文京区标注
就像身边的例子，南肖埠和采荷房子一个年代的，庆菱路南北价格就是差一档；
很快，浙江高考将迎来“全国卷”时代，这意味着过去每校一份浙江卷的“考纲”进入历史，在哪一档高中接受何种教育模式，分层效应对高考成绩的影响更摆在明面。
怀揣理想，但要正视现实。教育的相对公平的实现，最终要依赖“职业教育”、“就业待遇”及“社会地位”的扎实提高，在那之前注定道阻且长。
| PART 5 |
错峰上车。无论第一套还是置换改善，买交付10-15年的优质学区房，再在10-15年内卖掉；对兼顾学区和自住，又不想踩坑踏空犯大错的普罗大众而言，是一条稳路。
原理总结，在我国国情、东亚社会的大背景下，以不炒房为前提，教育的滞后和确定性会晚于规划城建，但早于房屋的结构整修期，这之间的时间差会形成买卖的诉求差异；
始终抓住该窗口期，始终买“筑浅”期的“鸡头”学区房，并在房屋“中古期”前卖出。
小文一篇，权作参考，若有异议，只当笔者胡言乱语。
弱水三千，只取一瓢饮。
特此说明：文中所有提及小区均不涉及广告宣传，对教育政策和教育理念的所有陈述均不带有主观看法，对其他地区发生的历史仅作客观陈述。
2022杭州地铁楼盘图（5月版）
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